案外人主张系房屋的真实权利人对房屋享有支配权，但在长达十多年期间有条件进行权属变更的情形下始终未进行变更并非因客观原因限制（而是为了节约交易成本），即使案涉房屋的相关权益确系案外人通过原始建造及分配取得，但未及时办理权属变更、长期将房屋权属登记在第三人名下的有意安排系对自身权益的处分，应认定其在知晓法律风险的情形下自愿接受不动产物权登记规则及对外公示效力的约束。案涉房屋上相关权益名实不符的争议和法律风险本可避免，故案外人对前述有意行为应自行承担相应不利后果，其

　　中国裁判文书网：《王家伦、程君等申请执行人执行异议之诉民事再审民事判决书》，案号：（2022）最高法民再265号，判决日期：2023-01-16，发布日期：2023-04-11。

　　再审申请人王家伦因与被申请人程君、一审被告四川省南充市恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）、一审第三人徐庆三申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2020）川民终1548号民事判决，向本院申请再审。本院于2022年6月28日作出(2022)最高法民申428号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王家伦的委托诉讼代理人何亚飞、蒙艳阳，被申请人程君的委托诉讼代理人向杰峰威尼斯9499登录入口、罗琦到庭参加诉讼。一审被告恒兴公司及一审第三人徐庆三经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。

　　王家伦再审请求：撤销四川省高级人民法院（2020）川民终1548号民事判决，支持其一审诉讼请求，即“撤销（2017）川13执异16号执行裁定书，继续对位于南充市顺庆区铁欣路28号1层11号、1号、2号的房屋采取执行措施。”主要事实及理由：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）程君与恒兴公司、徐庆三并无业务往来，双方在房屋建造之时既无挂靠协议，也未支付挂靠费，显与挂靠的形式不符，程君对此未作出合理解释。（二）根据购买土地的《协议书》，只能认定案涉房屋的土地系程君购买，不能排除恒兴公司对房屋享有权益，更不能认定实际权利人是程君。仅凭程君挂靠恒兴公司未支付任何挂靠费用，王家伦也有理由相信恒兴公司对案涉房屋享有权益。二、原判决在没有法律依据的情况下认定程君的债权有优先性，严重损害王家伦的利益，导致物权登记的公示效力形同虚设，权利主体混乱。（一）根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，王家伦请求执行登记在恒兴公司名下的房屋于法有据。（二）即使程君与恒兴公司存在挂靠关系，其也不是物权人，而与王家伦同系债权人。债权人在清偿过程中享有的顺位只能基于法定情形，原审法院认定程君的债权比普通债权更接近物权且有优先性，无法律依据，裁判结果错误。（三）王家伦申请强制执行、采取执行措施在先，在恒兴公司未破产的情况下，王家伦有权处置查封财产、享有处置款项。

　　程君辩称，一、王家伦提起再审的法律依据与本案事实无关。二、程君为案涉房屋实际权利人的证据充分，二审判决认定事实正确。程君出资购买土地并投资开发，二审法院认定程君与恒兴公司之间系借资开发房地产的法律关系正确。三、程君是案涉房屋的真实权利人，根据物权优于债权的基本原则，二审法院判决程君对案涉房屋享有的民事权益能够阻却执行，适用法律正确。四、案涉房屋在二审判决作出前查封到期且未续查封，二审判决生效后，程君协调恒兴公司将两套房屋过户到购房人四川省南充市华宇工程机械有限公司（以下简称华宇公司）名下，一套房屋过户到程君儿子陈程名下，本案已无继续诉讼的基础。综上，请求驳回王家伦的再审请求。

　　王家伦向一审法院起诉请求：1.撤销（2017）川13执异16号执行裁定书，继续对位于南充市顺庆区铁欣路28号1层11号、1号、2号的房屋采取执行措施；2.本案诉讼费由恒兴公司、程君承担。

　　一审法院认定事实：位于南充市顺庆区铁欣路28号，地号为1-10-286，占地面积1000平方米的建筑是由程君与张淑勤于2000年12月25日从原南充市顺庆区北门服务部（原南充市舞凤乡舞凤山村村委会）购买。后在开发中，因程君与张淑勤不具有房地产开发资质，遂以顺庆区北门服务部的名义挂靠南充市房地产开发有限公司（以下简称公司）修建。2002年5月24日，南充市国土局作出“同意顺庆区北门服务部转让国有土地使用权的批复”，同意顺庆区北门服务部将房产占有的位于铁欣路28号国有土地使用权分摊面积转让给原公司。2001年12月3日，南充市房地产市场管理处通知公司办理房屋初始登记手续。2002年1月28日，以公司名义递交了南充市房屋所有权登记申请书，包括案涉查封房屋在内。2001年9月6日，公司更名为恒兴公司。2002年南充市国土局作出“关于土地使用权人更名的通知”，同意将以公司名称取得的南充市顺庆区铁欣路28号，地号为1-10-286的国有土地使用权证更名为恒兴公司。2002年程君与张淑勤结算后，分得包括案涉房屋在内的房屋。为方便出售，仍将案涉房屋登记在恒兴公司名下，由恒兴公司向程君出具办理房屋权属证书的委托书，程君、张淑勤各自持有所分得房屋权属证书及土地使用权证。在王家伦与恒兴公司、徐庆三借款合同纠纷一案中，根据王家伦的申请，一审法院于2014年10月22日作出（2014）南中法民保字第71-1号民事裁定和协助执行通知书，并向南充市房管局送达，查封了登记在恒兴公司名下位于四川省南充市顺庆区铁欣路28号1层11号（房产证0×**，面积136.95㎡）、1号（房产证0×**，面积45.09㎡）、2号（房产证0×**，面积56.36㎡）、四川省南充市顺庆区文化路15号1幢1层29号（房产证0×**，面积70.17㎡）、四川省南充市顺庆区铁昌路75号1单元5层1号（房产证0×**，面积134.75㎡）六套房屋。

　　2016年4月13日，一审法院作出（2014）南中法民初字第166号民事判决，判决恒兴公司于判决发生法律效力之日起十日内向王家伦偿还借款本金人民币500万元及利息（利息计付方式：以500万元为基数，从2012年7月10日起至2013年7月9日止按月利率16.95%计付；从2013年7月10日起按中国人民银行同期基准利率的四倍计付。上述利息计付至判决确定的履行期限届满之日或确定的履行期限届满之日前实际履行之日止。如未在判决确定给付期内履行给付本金的义务，未给付的本金利息应计算至本金付清之日止）；徐庆三对前述款项承担连带偿还责任。判决生效后，因各债务人未履行清偿义务，王家伦向一审法院申请强制执行。在执行过程中，因保全查封期限届满，根据申请执行人王家伦的申请，一审法院作出（2014）南中法执保字第68号民事裁定，对案涉房屋继续进行查封。案外人程君对其中铁欣路1层11号、1号、2号房屋的查封提出异议。一审法院审查后，于2017年12月4日作出（2017）川13执异16号裁定，认为“案涉房屋现在仍登记在恒兴公司名下，本院在执行过程中对房屋予以查封并无不当。因程君提供证据证实其与张淑勤合伙借用原公司资质进行开发，案涉房屋系开发后的投资回报，其所提异议理由成立，但其请求解除对房屋查封的条件尚未成就。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定中止对位于四川省南充市顺庆区铁欣路28号1层11号、1号、2号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。”王家伦不服，向一审法院提出执行异议之诉。

　　一审法院认为，本案中被查封的位于四川省南充市顺庆区铁欣路28号1层11号、1号、2号房屋所有权是不动产物权，应当按照《中华人民共和国物权法》的规定确定权属。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力，不动产登记簿是判断不动产权属的依据。首先，本案中，程君与张淑勤从原南充市顺庆区北门服务部购买土地，因二人不具有资质，遂以顺庆区北门服务部的名义借用原公司的资质进行开发，该项目有关的规划、建设许可证和房屋初始登记在原公司名下。2001年9月6日，公司更名为恒兴公司，案涉被查封的顺庆区铁欣路28号1层11号、1号、2号房屋继续登记在恒兴公司名下。2002年程君与张淑勤结算后，协议分得包括案涉房屋在内的房屋，程君虽持有案涉房屋权属证书及土地使用权证，但其不是在不动产登记机关登记的权利人。其次，城市房地产开发和建筑管理法律法规禁止个人采用借用企业资质挂靠等手段进地产开发。如果程君的主张得到支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。第三，案涉相关房产先后登记在原公司、恒兴公司名下，该登记既在法律上明确了恒兴公司享有的物权，也是对外向第三人宣示恒兴公司享有的物权。如果程君作为异议人的主张获得支持，将出现不动产登记与权利人不一致的情形，会对外造成不动产物权不明晰，权利义务关系不明确，严重损害恒兴公司交易对方的利益，不利于保护交易市场安全。第四，除物权法的规定外，公司法还规定公司以其全部财产对公司的债务承担责任。登记在公司名下的房产是公司的财产，应当成为公司对外承担债务的财产。案涉被查封的房产登记在恒兴公司名下，依法可以成为其对外承担债务的财产，王家伦作为恒兴公司的债权人有权申请执行该财产，恒兴公司作为被挂靠人对程君挂靠开发事实和享有案涉相关房产的所有权的认可不能对抗恒兴公司的债权人。故，程君以挂靠恒兴公司（原公司）和系项目实际开发人为由，要求撤销一审法院（2014）南中法执保字第68号民事裁定对位于四川省南充市顺庆区铁欣路28号1层11号、1号、2号房屋的查封，解除向南充市房管局发出的协助执行措施，没有法律依据。王家伦请求撤销（2017）川13执异16号执行裁定，继续对位于南充市顺庆区铁欣路28号1层11号、1号、2号的房屋采取执行措施于法有据，一审法院予以支持。王家伦不是案涉相关房产的权利人，其不具有确认案涉相关房产的权属的请求权利，故其要求确认位于南充市顺庆区铁欣路28号1层11号、1号、2号的房屋归恒兴公司所有，于法无据，对其该项请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日通过）第三百一十三条，判决：一、准许执行四川省南充市中级人民法院（2014）南中法执保字第68号案对四川省南充市顺庆区铁欣路28号1层11号（房产证0×**，面积136.95㎡）、1号（房产证0×**，面积45.09㎡）、2号（房产证0×**，面积56.36㎡）查封的三套房屋；二、驳回王家伦的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由恒兴公司、徐庆三负担20000元，王家伦负担2800元。程君不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由王家伦承担。

　　二审法院对一审法院查明的事实予以确认，另查明：1.2001年7月11日，甲方城北综合楼项目经理部与乙方李成富签订《铝合金卷闸门制安合同》，约定甲方将城北综合楼全部铝合金窗和卷闸门交由乙方购料制作安装，双方还约定了具体承办内容、结算方式、工期和验收等。合同尾部程君在甲方代表处签字捺印，李成富在乙方代表处签字捺印。2.2001年11月10日，公司作为甲方与乙方杨一碧签订《商品房购销合同》，约定公司将位于铁欣路28号商住楼5层3单元27号房屋以每平米520元的价格出卖给杨一碧，并约定交付期限为2001年12月30日前。公司在甲方处盖章，程君在甲方代表人/代理人处签字，杨一碧在乙方处签字。3.程君于2001年11月10日向杨一碧开具不动产，载明：卖方为公司，项目为铁欣路28号北门经济适用房3单元5层27号，建筑面积为109.754平方米，单价为一平米520元，金额为35.7万元。公司在上盖章，程君在开票人处签字。4.出租方程君与承租方何晓玲于2017年6月6日签订《房屋租赁合同》，约定程君将铁欣路28号楼1层11号房屋租赁给何晓玲使用，租赁时间为2017年6月6日至2023年6月5日，租金为每年26000元。2017年6月25日、2018年6月18日、2019年7月8日、2020年6月12日，何晓玲通过银行转账的方式向程君分别支付租金26000元、25500元、25000元、26000元。二审再查明：杨一碧与李成富系夫妻关系。

　　二审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案争议的核心问题是：1.一审是否遗漏必要共同诉讼的当事人华宇公司、是否构成程序违法；2.程君对案涉房屋享有何种民事权益、能否阻却人民法院强制执行。二审法院分别评述如下：

　　一、关于一审是否遗漏必要共同诉讼的当事人华宇公司、是否构成程序违法的问题。本案为申请执行人执行异议之诉，系在程君作为执行案外人对人民法院执行案涉三套房屋提出异议并获支持的情况下，申请执行人王家伦提起的诉讼。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”。申请执行人王家伦对执行异议裁定不服，以提出执行异议的案外人程君为被告提起本案诉讼符合上述司法解释的规定。其次，从程君在本案中关于其已将案涉三套房屋中的两套出卖给华宇公司的主张看，案涉三套房屋并非是程君与华宇公司共有。华宇公司作为本案的案外人，并不属于法律或司法解释规定必须进行共同诉讼的任何一种情形，其不是本案必要的共同被告，并非必须追加；且若华宇公司认为其是案涉三套房屋其中两套的真实权利人，仍然可以依法提出执行异议，本案的审理并不会影响华宇公司另行主张权利。因此，程君关于一审法院未追加华宇公司为本案共同被告、构成程序违法的主张缺乏法律依据，不能成立。

　　二、关于程君对案涉房屋享有何种民事权益、能否阻却人民法院强制执行的问题。本案系申请执行人执行异议之诉，本案的审理除了涉及在案外人程君与被执行人恒兴公司的内部关系上程君是否是案涉房屋实际权利人以外，还涉及程君对案涉房屋享有的民事权益与外部关系中申请执行人王家伦所享有的权利相比较谁更应当优先予以保护的问题。首先，关于程君是否是案涉三套房屋实际权利人、程君享有的民事权益性质的问题。根据程君一审举示的证据及一、二审判决查明的事实，位于四川省南充市顺庆区铁欣路28号的土地使用权系由程君与案外人张淑勤于2000年12月25日从南充市顺庆区北门服务部（原南充市舞凤乡舞凤山村村委会）购买，该村委会关于收取土地转让价款的原始记账凭证、村委会原张乾宝的证言以及张淑勤与南充市顺庆区北门服务部签订的《协议书》等证据能够证明该事实。程君与张淑勤购买该土地后，因不具备房地产开发的资质，遂借用原公司（后更名为恒兴公司）的名义进行开发，并于2002年1月将修建完成的房屋初始登记于原公司名下。虽然程君在本案中未提供其与张淑勤在房屋开发过程中投入资金的直接相关证据，但程君将铝合金门窗及卷闸门的工程交给李成富施工并以抵房的形式付工程款、恒兴公司及其原法定代表人王光富、原股东刘大建出具的证言均认可案涉房屋系程君及张淑勤实际出资修建，程君及张淑勤持有案涉房屋权属证书及土地使用权证、拥有对案涉房屋的处置权以及恒兴公司的资产负债表未将案涉房屋纳入公司资产等事实均可侧面印证案涉房屋系程君及张淑勤出资修建。在王家伦未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下，能够认定案涉房屋所在的商住楼系程君、张淑勤借用恒兴公司（原公司）的资质开发修建，二人与恒兴公司之间系房地产开发资质借用法律关系。尽管本案的证据能够认定上述事实，但并不意味着程君能够当然取得案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定，不动产物权的设立及变动应履行登记程序才能发生法律效力。本案中，案涉房屋修建完成后即初始登记于原公司名下，后因公司更名为恒兴公司，房屋所有权人又变更为恒兴公司，程君由始至终都不是不动产登记机关登记公示的所有权人。程君在二审中主张应当适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，审查其是否为案涉房屋物权的真实权利人。对此，二审法院认为，该条司法解释的规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记的情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案中，程君借用恒兴公司（原公司）的房地产开发资质修建房屋，在办理初始登记时有意将案涉房屋登记在恒兴公司名下，不属于前述司法解释规定的登记错误情形。程君仅能依据实质上的借名关系要求恒兴公司将案涉房屋过户至程君名下，但此项权利系基于内部借名关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，程君不能直接被确认为案涉房屋的物权人。其次，关于程君对案涉房屋享有的民事权益能否阻却人民法院强制执行的问题。如前所述，程君对案涉房屋所享有的民事权益是债权请求权，其能否阻却执行应当比较程君的权利与王家伦的权利谁更应当优先保护。二审法院认为，根据本案实际情况，应当优先保护程君对案涉房屋享有的民事权益。理由如下：第一，现行法律及司法解释虽未明确规定借用资质开发房地产的行为无效，但探究城市房地产开发相关法律及行政法规，国家对于借用房地产开发资质，明显采取禁止、限制至少是不鼓励的态度。房地产开发关系民生和社会公共安全，故国家将房地产开发作为特种行业，实行市场准入许可限制。程君借用恒兴公司的房地产开发资质进屋开发的行为违反了法律及行政法规的相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖，违背了公序良俗，对程君与恒兴公司之间借用资质开发房地产的法律关系应当作出无效的否定性评价。但借用资质的合同被认定为无效并不改变案涉房屋的实际权利状况，即案涉房屋并不会因为合同无效而被当然认定为属于恒兴公司的合法财产，程君仍然是案涉房屋的出资和修建主体，是真实的权利人。第二，程君对案涉房屋所享有的民事权益从性质上讲虽然是债权请求权，但案涉房屋实际由程君出资修建，且修建完成的房屋也由程君占有、使用、收益甚至处分，其出资已经物化为案涉房屋，事实上也已经享有了物权的所有权能，与其他普通债权相比其在权能的行使上更接近物权。第三，外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观而进行的民商事交易行为，不应适用于强制执行及其他非交易行为。具体到本案，案涉房屋的物权登记在恒兴公司名下，形成了物权由恒兴公司享有的权利外观，但申请执行人王家伦对恒兴公司享有的是普通金钱债权，双方之间并无将执行标的作为交易主体的交易行为，对王家伦而言也无基于信赖权利外观进行交易而应当保护的合理信赖利益，不涉及需要保护交易安全的问题，外观主义的例外保护在本案并不适用。在本案已经查明程君才是案涉房屋真实权利人的情况下，仍将案涉房屋作为恒兴公司的财产强制执行用于偿还恒兴公司的对外负债，既不符合本案的客观实际，也有失公平。程君对案涉房屋享有的民事权益应当得到保护，可以阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。至于程君是否已将案涉三套房屋中的两套出卖给华宇公司的问题，因程君在本案中主张对案涉三套房屋享有实际权利且系华宇公司的前一手权利人，本案仍需对前一手程君享有的权利进行审查。若程君不能阻却执行，其后手自然不能阻却执行；若程君能够阻却执行，其后手也无另行提出执行异议的必要。因此程君是否已将其中两套案涉房屋出卖给华宇公司，并不影响本案的审理，对相关事实二审法院无需审查。

　　二审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、撤销四川省南充市中级人民法院（2018）川13民初3号民事判决；二、驳回王家伦的全部诉讼请求。一审案件受理费22800元，二审案件受理费22800元，均由王家伦负担。

　　再审期间，程君提交以下证据：1.《四川省建设工程竣工验收备案书》《四川省南充市建设工程竣工验收报告》《四川省南充市工程质量监督报告》《建设工程基础隐蔽分部验收备案表》，拟证明在案涉房屋的竣工验收资料中，张淑勤为所在房产项目的负责人，结合其他相关证据，可证实程君与张淑勤共同参与了案涉房屋的全程施工；2.案涉三套房屋的《不动产权利及其他事项登记信息》，拟证明南充市顺庆区铁欣路28号1层1号、1层2号房屋的所有权人已变更为华宇公司，南充市顺庆区铁欣路28号1层12号房屋的所有权人已变更为陈程。王家伦对案涉三套房屋的查封于2021年10月22日到期，未续查封。经质证，王家伦对证据1的真实性和合法性无异议，对关联性及证明目的不认可，认为在案涉房产的施工验收备案等法定程序中显示的所有权人均为恒兴公司的前身公司，未提及程君；对证据2的真实性和合法性无异议，对关联性不认可，认为程君及恒兴公司在二审判决后将房产转移给案外人明显是为了规避执行，产权过户不影响对二审判决进行纠正。本院将结合其他事实在下文中对以上证据综合评述。

　　本院认为，本案再审的争议焦点是：一、程君对案涉三套争议房屋是否享有民事权益？二、程君享有的民事权益能否排除执行？

　　一、程君对案涉三套争议房屋是否享有民事权益。本案系案外人程君对于人民法院对案涉房屋作出的查封行为不服，在执行程序中提出异议获支持后引发的申请执行人执行异议之诉。程君作为案外人，应就其对争议房屋享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，具体包括程君是否享有民事权益及民事权益的确切内容。据程君在执行程序和本案诉讼中的陈述，其主张与张淑勤合伙向北门服务部购买土地后，借用公司的资质开发修建北门经济适用住房项目，并与张淑勤结算分配获得争议房屋。本院经审理认为，程君提交的在案证据并不足以证实其前述主张，其与公司、恒兴公司之间关于案涉房屋项目是借资开发还是合作开发抑或存在其他关系的事实并不确切。首先，据南充市计划委员会作出的《关于下达南充市房产公司铁欣路商品房基建计划的通知》，公司与北门服务部最迟于2000年11月23日就已达成共同出资、合作开发案涉项目的合意并获批。而程君、张淑勤于2000年12月23日才签订《合伙协议》，约定共同出资购买北门服务部土地用于房地产开发。从时间上看，程君、张淑勤介入案涉项目晚于公司。项目的规划、建设审批及土地、房屋的权属登记均以公司的名义完成，程君与公司之间关于项目的真实关系缺乏书面证据证实，双方亦未就房屋的建设及权属确认等形成任何书面协议。程君对项目的出资修建，具体投入资金的金额、方式、修建费用支出等基本事实未举示直接证据证实。程君提交的恒兴公司就争议房屋出具的《情况说明》形成时间为2017年7月5日，发生在案涉查封行为之后，恒兴公司作为被执行人与查封行为具有利害关系。恒兴公司系本案当事人，其在一、二审及再审程序中经多次传唤均未出庭应诉、未就相关事实接受法庭的调查，恒兴公司出具的《情况说明》仅系案件当事人的陈述，不能作为书面证据采信。程君提交的其他证人证言，因证人未出庭，亦不得作为认定案件事实的依据。其次，案涉项目的房屋出售均以公司或恒兴公司的名义对外，程君主张所有房屋的销售款均由其和张淑勤实际收取、支配，但始终未能提交证据证实。案涉房屋、土地涉及程君和张淑勤之间的合伙关系，以及程君、张淑勤与公司、恒兴公司之间的关系，在涉及多个主体、极易发生权属争议风险的情形下，程君、张淑勤之间就案涉房产项目无合伙分配协议，二人对外与公司、恒兴公司之间也无房屋权属的书面确认。程君仅凭参与案涉项目的销售，对房屋出租、占有等事实并不足以证实其经出资修建及分配，取得了案涉三套房屋的权益、系房屋的真实权利人，亦无法排除并否定恒兴公司对房屋享有的所有权权益。综上，程君对案涉三套房屋享有民事权益的主张不能成立。一、二审法院认定程君借用公司资质建房并分配取得三套房屋的事实依据不足。

　　二、程君享有的民事权益能否排除执行。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。在不动产物权登记制度下，不动产权属登记是权利人享有物权的重要证明，具有法定的公示公信力。案涉争议房屋的所有权自2002年就初始登记在公司名下，后变更至恒兴公司名下直至2014年被查封。程君主张系房屋的真实权利人，对房屋享有支配权，但依其在本案中的陈述，其在长达十多年期间，在有条件进行权属变更的情形下始终未进行变更，并非因客观原因限制，而是为了节约交易成本。故即使案涉房屋的相关权益确系程君通过原始建造及分配取得，但其未及时办理权属变更、长期将房屋权属登记在恒兴公司名下的有意安排系对自身权益的处分，应认定其在知晓法律风险的情形下自愿接受不动产物权登记规则及对外公示效力的约束。案涉房屋上相关权益名实不符的争议和法律风险本可避免，但基于程君的前述有意行为，其应自行承担相应不利后果。因此，程君主张享有的民事权益不足以对抗本案执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，对案涉房屋的查封行为应予准许。鉴于案涉三套房屋已变更登记至案外人名下，再行判决准予执行将涉及现房屋权利人的权益，而有关现房屋权利人的权益问题显然不属于本案审理范围，故本院再审不宜直接判决准予执行。为体现再审纠错及对当事人依法救济的功能，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，第二百一十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、撤销四川省高级人民法院（2020）川民终1548号民事判决、四川省南充市中级人民法院（2018）川13民初3号民事判决；

　　二、应准许执行四川省南充市中级人民法院（2014）南中法执保字第68号裁定对四川省南充市顺庆区铁欣路28号1层1号（房产证号：0×**，面积45.09㎡）、1层2号（房产证号：0×**，面积56.36㎡）、1层11号（房产证号：0×**，面积136.95㎡）三套房屋的查封行为。

　　1. 不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。不动产未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权请求权。

　　2. 不动产未经登记不发生物权变动的效力。借名买房关系中，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人不能直接被确认为房屋的物权人，其所享有的权利系基于借名协议（房产代持协议）关系所产生的债权请求权，不具有对世效力、排他效力和绝对效力。借名人主观上放任本属于自己的房产登记在出名人的名下，应当对此产生的风险有所预见并予以承担，不享有排除强制执行的合法权益。

　　3.商品房消费者购买不动产的物权期待权在符合法定情形下可排除强制执行，但不能据此认定其享有不动产的所有权。不动产因未依法办理登记不发生物权变动的效力，商品房消费者对其购买房屋的物权期待权在符合可排除执行情形下可向人民法院主张保护以排除执行，但商品房消费者依据已签订的房屋买卖合同请求人民法院确认其享有房屋所有权的，不予支持。

　　第二百一十四条【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　第十五条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。电动卷闸门安装视频电动卷闸门图片